A reforma tributária começou a produzir efeitos concretos para proprietários de imóveis alugados por curta temporada. Com a regulamentação trazida pela Lei Complementar 214/2025, locações residenciais de até 90 dias passaram a ser tratadas, em determinadas situações, como prestação de serviço de hospedagem — o que altera significativamente a carga de impostos sobre a atividade.
Na prática, imóveis anunciados em plataformas como Airbnb e Booking podem deixar de ser enquadrados como aluguel residencial tradicional e passar a seguir as mesmas regras tributárias aplicadas à hotelaria.
Além do Imposto de Renda já incidente sobre os aluguéis, o proprietário pode ser obrigado a recolher o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), sem acesso às alíquotas reduzidas previstas para locações residenciais de longo prazo. Em cenários específicos, a soma da carga tributária pode alcançar patamares próximos de 44% para pessoas físicas, segundo estimativas do mercado.
A mudança está prevista no artigo 253 da lei, que estabelece:
“A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.”
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Quem será efetivamente tributado
A nova regra não atinge todos os proprietários. O próprio texto legal define critérios objetivos para que a pessoa física passe a integrar o regime regular do IBS e da CBS. Conforme o artigo 251, a tributação só se aplica quando, no ano-calendário anterior, o contribuinte:
- tenha receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, ou
- registre faturamento acima de R$ 24 mil em um único mês, e
- possua mais de três imóveis distintos destinados à locação.
O dispositivo legal prevê:
“As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS (…) desde que a receita total com essas operações exceda R$ 240 mil e tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos.”
Quem não se enquadrar nesses parâmetros continuará sujeito apenas à tributação do Imposto de Renda sobre os rendimentos obtidos com aluguel.
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Impacto no mercado e nos preços
Na avaliação de Euclides Nandes Correia, da Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis e das Empresas de Assessoramento, Perícias, Informações e Pesquisas, o novo cenário tende a afetar diretamente o mercado de locações de curta duração.
“Ao repassar os custos, o valor dos aluguéis deverá ser impactado e tende a subir no curto prazo, até encontrar um equilíbrio por meio da oferta e demanda”, afirma.
Com a tributação ampliada, parte dos proprietários e administradoras deve repassar o aumento ao consumidor final, o que pode reduzir a rentabilidade do investimento e pressionar os preços praticados no mercado.
A regulamentação da reforma tributária foi concluída no Congresso no fim de 2025. O governo federal indica que 2026 será um período de transição e testes, com a cobrança efetiva do IBS e da CBS prevista para começar em 2027.
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